La hipoteca representa solo una parte del gasto total al comprar una vivienda. Existen numerosos costes adicionales, incluidos impuestos y tasas, que el comprador debe afrontar para formalizar la adquisición y convertirse en propietario en España.
Entre estos gastos obligatorios se encuentran la tasación de la vivienda, los honorarios notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los impuestos asociados, como el IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En conjunto, estos costes suelen representar entre el 10% y el 12% del precio de compra, aunque varían según la comunidad autónoma.
Honorarios notariales: Están regulados por el Estado y oscilan entre el 0,2% y el 0,5% del valor de la vivienda. Por ejemplo, para un piso de 100 000 euros, el coste aproximado es de 850 euros, mientras que para uno de 250 000 euros ronda los 1 000 euros.
Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: También regulados por ley, dependen del precio del inmueble y suelen situarse entre el 0,1% y el 0,25%, lo que equivale a unos 400–650 euros.
Honorarios de gestoría o agencia: No son obligatorios, pero pueden ser contratados para gestionar impuestos y documentación. Su coste ronda los 300 euros y suelen ser necesarios cuando se solicita hipoteca.
Impuestos en la compra de vivienda nueva: El IVA es el impuesto principal y en 2026 se sitúa en el 10% del valor imponible. En Canarias, el IGIC es del 6,5%. Para viviendas de protección oficial, el IVA puede reducirse al 4%, dependiendo de la comunidad y el tipo de inmueble.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Lo paga el comprador y varía según la comunidad autónoma. Para una vivienda habitual valorada en 150 000 euros, los tipos vigentes son:
- Murcia – 2%
- Aragón, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia – 1,5%
- Andalucía, Asturias, Islas Baleares – 1,2%
- Islas Canarias, La Rioja – 1%
- Madrid – 0,75%
- Navarra, Ceuta, Melilla – 0,5%
- Comunidad Valenciana – 0,1%
- País Vasco – 0%
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en vivienda usada: Es el impuesto más relevante en la compra de viviendas de segunda mano y varía entre el 6% y el 10%, según la comunidad autónoma. Los tipos para vivienda habitual son:
- Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia – 10%
- Cantabria, Castilla-La Mancha – 9%
- Aragón, Asturias, Islas Baleares, Castilla y León, Extremadura, Murcia – 8%
- Andalucía, La Rioja – 7%
- Islas Canarias – 6,5%
- Madrid, Navarra, Ceuta, Melilla – 6%
- País Vasco – 4%
Es importante destacar que existen tipos reducidos para familias numerosas, personas con discapacidad, jóvenes y viviendas en zonas rurales. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas pagan un ITP del 4% si la vivienda es su residencia habitual, además de una bonificación del 95% en la cuota del IAJD.
Costes asociados a la hipoteca: Si se solicita financiación, el comprador debe abonar la tasación, que en 2026 oscila entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad y el tipo de inmueble. La tasación tiene una validez de seis meses.
La comisión de apertura puede alcanzar hasta el 2% del importe del préstamo y se descuenta del dinero entregado al prestatario. Esta comisión debe ser informada previamente para evitar considerarse cláusula abusiva.
Gestoría: En caso de contratar una gestoría, esta se encarga de los trámites y pagos, para lo cual el comprador debe adelantar los fondos necesarios antes de la firma de la escritura. Si el comprador realiza los trámites personalmente, deberá abonar las facturas del notario y del Registro en el momento de la firma.
Pago de impuestos: El IVA y el IGIC se abonan directamente al vendedor, mientras que el ITP y el IAJD se liquidan ante la Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente.
Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible para estos impuestos se calcula según el valor de mercado, determinado a partir del valor de referencia catastral. Declarar una base inferior puede conllevar inspecciones fiscales.
Deducciones fiscales: Los compradores que adquirieron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 y mantienen hipoteca vigente pueden beneficiarse de una deducción por adquisición de vivienda habitual, que permite ahorrar hasta el 15% del importe invertido, con ciertos límites anuales.
Además, algunas comunidades autónomas ofrecen ventajas fiscales para viviendas en zonas rurales o para compradores menores de 35 años.