La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida. No solo representa una inversión financiera considerable, sino también una operación con múltiples implicaciones legales y obligaciones. Por ello, antes de firmar cualquier contrato de compraventa, es fundamental revisar minuciosamente toda la documentación para protegerse de posibles problemas y gastos adicionales en el futuro.
En este artículo explicamos cuáles son los documentos esenciales que se deben solicitar y verificar tanto para la compra de una vivienda nueva como de segunda mano en España, así como otras comprobaciones complementarias que pueden resultar útiles.
Documentos necesarios para verificar una propiedad en España antes de comprar
Entre los documentos imprescindibles se encuentran:
- Nota simple informativa del Registro de la Propiedad: Este documento confirma la titularidad del inmueble, detalla el número de propietarios, sus porcentajes de participación, cargas, servidumbres y otras limitaciones, además de las características del inmueble como superficie, ubicación y lindes con propiedades vecinas. La nota simple tiene una validez de tres meses, por lo que es importante verificar la fecha de emisión. Puede solicitarla tanto el vendedor como el comprador, proporcionando datos registrales como el número catastral, número CRU o la dirección exacta. Se obtiene en la oficina del Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde se ubica el inmueble.
- Documentos que acreditan la propiedad: La escritura pública de compraventa certifica que el vendedor adquirió legalmente la propiedad. También pueden ser válidos el acta de aceptación de herencia o el acta de donación. En caso de tratarse de una vivienda nueva, es fundamental comprobar la licencia de primera ocupación, el certificado de finalización de obra y el cumplimiento de la normativa urbanística.
- Certificado energético: Indica la eficiencia energética del inmueble, lo que influye en el consumo y los costes a medio plazo. Además, es un documento obligatorio para que el notario pueda formalizar la compraventa.
- Cédula de habitabilidad: Acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de salubridad, higiene y seguridad estructural para ser habitada. Su obligatoriedad varía según la comunidad autónoma y en algunos municipios es necesaria para la contratación de servicios básicos como agua, electricidad o gas.
- Recibos de pago de servicios, impuestos y cuotas de comunidad: Antes de firmar, es imprescindible asegurarse de que no existen deudas pendientes. Se deben solicitar los últimos recibos pagados o extractos bancarios de agua, electricidad y gas. Para el impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI), conviene pedir no solo el último recibo sino también un certificado de inexistencia de deudas anteriores. Lo mismo aplica para las cuotas de comunidad, donde además se recomienda obtener un certificado de la administración que confirme la ausencia de impagos.
- Contrato de arras: Documento firmado al reservar la propiedad y entregar una señal. Es importante conocer los derechos y obligaciones de ambas partes en caso de desistimiento, así como los plazos para formalizar la compraventa. Además, debe coincidir la información del vendedor y del inmueble con la reflejada en la nota simple.
- Informe de la Inspección Técnica del Edificio (ITE): Obligatorio para viviendas en edificios antiguos, cuya antigüedad mínima varía según la región (35 o 50 años). Este informe certifica el estado técnico y conservación del edificio. Se puede consultar en la administración de la comunidad. También conviene informarse sobre posibles derramas aprobadas para reparaciones o mejoras, que pueden suponer gastos adicionales importantes. En edificios muy antiguos, es necesario verificar si están catalogados como patrimonio arquitectónico, lo que implica restricciones y obligaciones específicas.
- Estatutos de la comunidad de propietarios y actas de las últimas dos juntas generales: En estos documentos se detallan posibles limitaciones, como restricciones para alquiler turístico o instalación de elementos en balcones, así como acuerdos sobre futuras obras o gastos extraordinarios.
- Nota catastral con el valor de referencia: Indicador actualizado anualmente que refleja el valor aproximado de mercado del inmueble y se utiliza para calcular ciertos impuestos, como el ITP en viviendas de segunda mano. Si el precio pactado es inferior al valor de referencia, el impuesto se calculará sobre este último.
Aspectos adicionales a revisar antes de comprar una propiedad en España
Es fundamental evaluar el estado general del inmueble: ausencia de humedades, moho o condensación, especialmente en baños; funcionamiento de electrodomésticos, sistemas de calefacción y aire acondicionado; estado de ventanas y cerramientos; ausencia de grietas en paredes interiores y exteriores; y condiciones de la instalación eléctrica y fontanería. Según el mayor tasador independiente Tinsa, uno de cada cuatro inmuebles presenta problemas ocultos que pueden resultar costosos tras la compra.
También es imprescindible asegurarse de que la propiedad no esté ocupada ilegalmente por okupas, ya que su desalojo es un proceso complejo y costoso. Además, hay que prestar atención a la existencia de inquilinos con contrato vigente, ya que la ley protege sus derechos y la compra no implica la finalización automática del arrendamiento. Por último, es recomendable contactar con el presidente de la comunidad para obtener información sobre los vecinos y el ambiente general del edificio.
En resumen, aunque la recopilación de documentos y la inspección del inmueble pueden resultar tediosas, son pasos indispensables para evitar problemas futuros y gastos inesperados.