¿Cuánto cuesta construir una casa en España en 2026?

Por qué los precios no se parecen

Buena parte de la confusión se esconde en una sigla: PEM, o presupuesto de ejecución material. Es el presupuesto de los materiales y trabajos necesarios para construir. No incluye el terreno, los impuestos, el proyecto ni la dirección facultativa. Además, el PEM y el precio del contrato con el contratista no siempre coinciden: el precio contractual puede añadir gastos generales y beneficio de la constructora. Cuando una empresa dice «desde 1200 euros por metro», conviene aclarar si habla de PEM, de precio contractual de obra o de precio llave en mano.

El precio final llave en mano es notablemente superior. En los cálculos preliminares, los gastos asociados pueden añadir alrededor de un 25–40% al coste de los trabajos, y a veces más; la compra del suelo se contabiliza aparte. Por eso, la primera pregunta a cualquier contratista —y no es simple curiosidad— debe ser: ¿qué incluye exactamente su metro? Si la respuesta es un vago «depende», pida un presupuesto detallado por partidas y con los impuestos indicados.

De qué se compone la cifra final

Distribuya mentalmente el futuro presupuesto por apartados. Una parte aparecerá en el contrato con el contratista; el resto llegará en facturas separadas del notario, el ayuntamiento y Hacienda, a veces en momentos inesperados.

• Terreno y gastos de compra. Si la operación tributa por ITP, el tipo general en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026 es del 9%, y del 11% para inmuebles de más de 1 millón de euros; los tipos especiales y bonificaciones se comprueban aparte. En la venta de suelo para edificar por un empresario sujeta a IVA, suelen aplicarse el 21% de IVA y el AJD, con carácter general del 1,4%. El régimen fiscal depende de las características del suelo y de la operación, no solo de si vende un particular o una sociedad. Añada notaría, registro y abogado. La base imponible no siempre coincide con el precio de compra: para el ITP deben considerarse las reglas aplicables sobre el valor de referencia catastral.
• Proyecto y supervisión. Los honorarios del arquitecto, del aparejador y, si es necesario, del coordinador de seguridad se acuerdan aparte. Para un presupuesto preliminar puede reservar un orientativo del 8–15% del PEM para el equipo técnico, pero no es una tarifa obligatoria. Aclare el alcance de los servicios y si incluye IVA: los servicios profesionales suelen tributar al 21%.
• La obra. Separe el PEM del precio contractual de los trabajos para comparar ofertas correctamente y calcular los gastos asociados.
• IVA de la construcción. El tipo del 10% se aplica a la construcción de edificios destinados principalmente a vivienda, mediante contrato directo entre el promotor particular y el contratista, cuando se cumplen las condiciones establecidas. Los materiales adquiridos por separado suelen tributar al 21%. Determinadas obras y servicios pueden tener otro tipo, así que la idea de «ahorraré con el contratista» no siempre funciona.
• ICIO, impuesto municipal de construcción. El tipo lo fija el ayuntamiento; el máximo legal es del 4%. El impuesto se calcula sobre el coste de ejecución material de la obra, sin IVA, honorarios profesionales ni beneficio del contratista. Al terminar la obra puede haber una liquidación definitiva.
• Licencias, visados, certificados y puesta en servicio. Las cantidades dependen de las tasas municipales, el proyecto y las autorizaciones exigidas. También pueden necesitarse garantías de gestión de residuos y otros pagos previstos por la normativa local.
• Conexión a redes: agua, electricidad, alcantarillado y, a veces, gas.
• Reserva para imprevistos: 10–15% del PEM.
• Todo lo que convierte una caja gris en un hogar: piscina, valla, jardinería, cocina, muebles, aire acondicionado, etc. Parte del equipamiento puede estar incluido en el presupuesto de obra, así que revise primero el alcance.

Cuánto cuesta el metro cuadrado

La horquilla puede ser enorme, y hay razones de peso. Influyen la disponibilidad de mano de obra cualificada, el coste de los materiales, la complejidad del proyecto, el terreno y la carga de trabajo de los contratistas. El precio de un material concreto no tiene por qué subir cada año, pero un presupuesto elaborado hoy puede requerir revisión cuando empiecen las obras.

Para construcción tradicional, las referencias de coste de los trabajos en publicaciones profesionales de 2026 suelen situarse aproximadamente entre 1400 y 2200 euros por m², sin terreno ni gastos asociados. Una casa sencilla, de forma clara y materiales estándar, puede acercarse al límite inferior. Las ofertas de unos 800–1000 euros por m² exigen una revisión especialmente cuidadosa: pueden corresponder a fases concretas o a un equipamiento limitado, no a una vivienda terminada.

El nivel medio, cuando se quiere cerámica digna, carpintería de calidad y un sistema moderno de calefacción y refrigeración, debe calcularse según el proyecto concreto. En la zona de Elche y Alicante, las estimaciones de distintos estudios de arquitectura varían: para una vivienda unifamiliar aislada, el coste de los trabajos puede acercarse a 2000 euros por m² y superar esa cifra. El tamaño de la casa, las ventanas, los acabados y las instalaciones modifican notablemente el resultado.

Para una planificación preliminar de una casa con proyecto, supervisión, impuestos y permisos, puede considerarse una referencia orientativa de unos 2000–3000 euros por m² y más, sin terreno. No es un precio medio oficial ni una promesa del contratista. Piscina, urbanización compleja, muebles y equipamiento independiente pueden exigir presupuesto adicional. Si se sueña con una villa de arquitectura singular y ventanales panorámicos, el límite superior se aleja con facilidad: ahí el techo lo ponen la imaginación y las particularidades del proyecto.

Si necesita una sola cifra para una primera estimación, tome 2500 euros por m² sin terreno y luego compruebe si basta para su nivel de equipamiento. Para un proyecto complejo o una casa con piscina y mucha urbanización, esa referencia puede quedarse corta.

Todo lo anterior se refiere a tecnología tradicional (hormigón armado, ladrillo) y superficie construida, salvo que la oferta indique otra cosa. Las casas modulares y de madera funcionan con otra aritmética, pero también requieren terreno, cimentación, transporte, montaje, permisos y acometidas.

Costa Blanca y otras regiones

España es demasiado diversa para tener precios idénticos en todas partes. En Madrid, Barcelona y las zonas costeras más demandadas los presupuestos pueden ser más altos, pero no existe un recargo porcentual universal. En zonas rurales alejadas, un terreno barato puede convivir con logística cara, acceso difícil y acometidas costosas. En la Costa Blanca no basta con comparar ciudades: hay que comparar parcelas concretas.

Un terreno para vivienda unifamiliar en Torrevieja, Orihuela Costa o Guardamar no puede valorarse solo por el nombre de la zona. Importan la superficie, el volumen edificable permitido, la existencia de infraestructuras, las vistas, la pendiente y la disponibilidad jurídica para construir. Para comprobar el presupuesto resulta útil comparar varios escenarios hipotéticos, por ejemplo, suelo de 80 000, 150 000 y 250 000 euros. Son supuestos de cálculo, no un intervalo confirmado para cualquier parcela de esas localidades. Junto al mar y en urbanizaciones de prestigio el presupuesto puede ser bastante mayor.

También hay una buena noticia. Desde el 1 de junio de 2026, en la Comunitat Valenciana el ITP general ha bajado del 10% al 9%, y el AJD general, del 1,5% al 1,4%. En la compra de un terreno sujeta a ITP con una base imponible de 150 000 euros, la diferencia es de 1500 euros. No es calderilla: puede pagar, por ejemplo, parte del acompañamiento jurídico de la operación. Para una compra con IVA el cálculo es distinto: la rebaja del AJD sobre la misma base supone 150 euros de ahorro. Compruebe siempre los tipos y las posibles bonificaciones aplicables a su operación.

Todos los papeles y permisos: del primer certificado a las llaves

Aquí llega una mala noticia: la obra española se compone en buena parte de documentos. Pero hay una buena: el arquitecto y otros especialistas pueden asumir gran parte de los trámites técnicos. El cliente debe controlar igualmente contratos, pagos, plazos y la regularización del terreno y de la vivienda terminada. No se puede construir una vivienda nueva sin la licencia correspondiente: hacerlo conlleva sanciones, paralización de obras y exigencia de subsanar irregularidades.

La lista siguiente se orienta a la Comunitat Valenciana, a la que pertenece toda la Costa Blanca. Pero cada municipio tiene sus matices, así que confirme siempre el listado final con su arquitecto y en el ayuntamiento.

Antes de comprar el terreno

Una historia típica: una pareja joven se enamora de una parcela maravillosa con vistas al mar, corre a entregar el depósito para no perder la oportunidad y solo después descubre con amargura que no se puede construir. Pocos errores son más dolorosos y caros. Por eso, la comprobación previa es imprescindible.

• Nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el propietario, si hay hipoteca, embargos y cargas.
• Certificado urbanístico (o cédula urbanística) en el ayuntamiento. Es el documento clave de esta fase. Indica la calificación del suelo, cuánto se puede construir, qué altura se permite, qué retranqueos hay y si existe una parcela mínima. Averigüe además si la parcela está lista para edificar o si antes hacen falta urbanización, reparcelación y otros procedimientos. La frase «solar para edificar» en un anuncio no garantiza nada.
• Certificado catastral (Catastro). Compruebe que la superficie y los linderos coinciden con el registro.
• Limitaciones del lugar. Según la Ley de Costas, la zona de servidumbre de protección suele ser de 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar. En los supuestos previstos por la ley se aplica una anchura de 20 metros. Con carácter general, la nueva construcción residencial en esa zona está prohibida; las excepciones y autorizaciones necesarias se comprueban aparte. Estudie también el riesgo de inundación según PATRICOVA y SNCZI, la situación de la parcela respecto a cauces, incluidas las ramblas, y las zonas de protección de aguas. La necesidad de autorización del organismo de cuenca depende de la ubicación y de las obras. Revise además las limitaciones medioambientales.
• Acceso y redes. Compruebe si existe acceso legal, agua, electricidad y alcantarillado, y si es posible conectar su futuro inmueble. Una línea eléctrica o una tubería cercanas no garantizan por sí solas la conexión. Las soluciones autónomas requieren verificación de viabilidad y cálculo aparte.
• Estudio geotécnico y levantamiento topográfico. Estos datos son necesarios para justificar las soluciones de proyecto y calcular la cimentación. Consulte con su arquitecto cuándo encargar los estudios y qué material presentar en el ayuntamiento.
• Para el comprador extranjero: identificación fiscal, normalmente NIE. Acuerde con antelación el método de pago y la justificación del origen de los fondos. Una cuenta en un banco español suele facilitar las operaciones, pero su ausencia no implica por sí sola una prohibición general de la compra. Si no desea desplazarse personalmente, puede utilizarse un poder notarial.

Proyecto y licencia de obra

• Proyecto básico para la licencia y proyecto de ejecución para la obra. Los firma el arquitecto. La documentación incluye el estudio de seguridad y salud (o estudio básico, según los parámetros del proyecto), el estudio de gestión de residuos y la justificación del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE), incluida la eficiencia energética. El plan de gestión de residuos lo prepara el contratista a partir de la documentación del proyecto.
• Visado en el colegio profesional (visado colegial). Para el proyecto de ejecución de una vivienda nueva y el certificado final de obra es obligatorio según la normativa estatal. Consulte con su arquitecto los requisitos del proyecto básico y del paquete documental.
• Licencia de obra (licencia de obras) en el ayuntamiento. Las tasas municipales y la liquidación previa del ICIO se tramitan según las normas locales. Obtener la licencia puede llevar varios meses y, con autorizaciones complejas, más tiempo. No debe considerarse garantizado un plazo de 1–3 meses. No se puede iniciar la construcción de una vivienda nueva antes de obtener la licencia exigida.
• Permisos específicos del lugar: autorizaciones por limitaciones costeras, de aguas y medioambientales, cuando sean necesarias para la parcela concreta.
• Equipo técnico: arquitecto – director de obra, y arquitecto técnico – director de la ejecución de la obra. El coordinador de seguridad y salud se designa en los casos previstos por la ley, en particular cuando intervienen varias empresas, una empresa junto a autónomos o varios autónomos. Esta función puede desempeñarla un aparejador.
• Contrato con el contratista (contrato de obra) con precio, plazos, garantías y penalizaciones. Compruebe que el contratista dispone de seguro de responsabilidad civil.

Mientras se ejecuta la obra

• Comunicación de apertura del centro de trabajo. Normalmente la presenta el contratista.
• Plan de seguridad y salud, que prepara el contratista y aprueba el coordinador de seguridad. Si no es preceptiva la designación de coordinador, las funciones correspondientes las asume la dirección facultativa. También se llevan el libro de órdenes y el libro de incidencias previstos por la normativa.
• Agua y electricidad provisionales para la obra.
• Permiso de ocupación de la vía pública para contenedores, andamios y vallas, si la obra invade la acera. Los requisitos dependen del municipio.
• Seguro decenal conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Existe una excepción para el promotor particular de una única vivienda unifamiliar para uso propio. En caso de venta dentro del plazo de diez años, normalmente se exige garantía por el periodo restante. No obstante, la ley admite una dispensa si se acredita el uso propio de la vivienda y el comprador acepta expresamente renunciar a la garantía. Consulte las condiciones con notario y aseguradora: contratar la póliza después de terminar la obra puede ser más difícil.
• Los cambios en el proyecto deben tramitarse a través del arquitecto; la necesidad de modificar la licencia y el procedimiento de aprobación se aclaran en el ayuntamiento. «Movamos la pared, que se me ha ocurrido otra cosa» aquí es más estricto que en los sueños.

La casa ya está construida

• Certificado final de obra, firmado por el director de obra y el director de la ejecución de la obra, con visado obligatorio. Se formaliza aparte el acta de recepción entre usted y el contratista.
• Certificado de eficiencia energética con registro en el registro autonómico.
• Documentos de instalaciones: por ejemplo, el certificado de instalación eléctrica, conocido como boletín eléctrico, y los documentos de las demás instalaciones cuando sean exigibles. El contenido depende del equipamiento de la casa y de la normativa aplicable; los preparan los especialistas correspondientes.
• Tramitación de la primera ocupación por el procedimiento municipal. En Torrevieja y Alicante se utiliza la declaración responsable de primera ocupación: el declarante asume bajo su responsabilidad que se cumplen los requisitos y presenta la documentación necesaria, mientras el ayuntamiento ejerce el control. Esto difiere de una aprobación previa municipal de cada solicitud. El documento es necesario para el uso legal de la vivienda nueva y para contratar el suministro permanente. Los requisitos del banco y la formalización notarial se comprueban aparte; el empadronamiento refleja la residencia efectiva y no sustituye la regularización legal de la ocupación.
• La cédula de habitabilidad de la Generalitat en paralelo a la tramitación municipal de primera ocupación para una vivienda nueva privada ordinaria, por regla general, no se obtiene. No la confunda con documentos especiales de vivienda protegida, incluida la calificación definitiva.
• Alta del nuevo inmueble en Catastro: declaración Modelo 900D, si los datos no se comunican a través de la comunicación prevista legalmente por notario, registrador o administración. Confirme si en su caso es necesario presentarla por separado.
• Escritura notarial de declaración de obra nueva terminada y registro en el Registro de la Propiedad. Para la declaración de obra nueva sujeta a AJD, el tipo general en la Comunitat Valenciana es del 1,4%. La base se determina por el valor de la nueva construcción declarada, sin el valor del suelo. Si la obra ya se declaró durante su ejecución, debe revisarse por separado la tributación de los documentos posteriores para no computar el AJD dos veces.
• Libro del edificio: proyecto, certificados e instrucciones de uso y mantenimiento. Se entrega al propietario; consérvelo como el pasaporte de su casa.
• Contratos permanentes de agua, electricidad y gas si existe, alta del domicilio y pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

¿Cuánto tiempo lleva todo esto?

Desde la compra del terreno hasta la mudanza, para una planificación inicial puede prever 18–30 meses, aunque los proyectos complejos pueden requerir más tiempo. La obra en sí suele ocupar unos 10–18 meses; el resto se dedica al proyecto, comprobaciones, licencia, autorizaciones adicionales y regularización final. Son orientaciones, no plazos obligatorios. Sí, no es rápido. Pero tendrá una casa lo más cercana posible a la que imaginó.

Gastos ocultos que arruinan el ánimo

Uno de los apartados importantes es, sin duda, la reserva. Los constructores y arquitectos experimentados añaden un 10–15% y no lo consideran pesimismo. A veces el terreno no es como indicaba el informe, los precios de los materiales suben durante los casi dos años de obra, y encontrar trabajadores en temporada alta resulta más lento y caro de lo deseado.

Las acometidas (derechos de acometida) pueden añadir fácilmente varios miles de euros y, si la parcela está lejos de infraestructuras desarrolladas, todavía más.

Después llega lo que puede no estar incluido en el presupuesto del contratista: muebles, cocina, electrodomésticos, paisajismo, valla, piscina. Revise primero el equipamiento contractual para no presupuestar dos veces la misma partida. Con la piscina y la urbanización, el presupuesto puede crecer decenas de miles de euros y, en un terreno complejo o un proyecto caro, aún más.

Y hay otro punto que para algunos supondrá gastos adicionales: durante esos dos años de obra, usted vive en algún sitio. El alquiler durante las obras, si ya se ha mudado a España, también formará parte del presupuesto real.

Construir o comprar una obra nueva: unas cifras para terminar

Primero, referencias de las viviendas, sin terreno, muebles ni urbanización individual. Si se usa para una primera estimación el intervalo orientativo de 2000–3000 euros por m² con gastos asociados, una casa de 100 m² arroja aproximadamente 200 000–300 000 euros, y una de 120–150 m², unos 240 000–450 000. Para una villa de más de 200 m², el presupuesto alcanza fácilmente 500 000 euros o más, sobre todo con acabados caros y arquitectura compleja. Son referencias aritméticas, no ofertas de contratistas: el contenido final del presupuesto debe verificarse.

Añada a esto el terreno y los gastos de compra. Y ahora lo que muchos esperan: ¿qué conviene más, construir o comprar?

Tomemos datos hipotéticos. Villa de 150 m² con piscina y parcela de unos 500 m² en la zona de Torrevieja u Orihuela Costa. Supongamos que el terreno se adquiere con ITP y cuesta 150 000 euros, y que una villa comparable del promotor cuesta 480 000 sin IVA. Es un ejemplo comparativo, no una valoración de un inmueble concreto. En los anuncios, compruebe si los impuestos están incluidos en el precio indicado.

En este ejemplo, 2000 euros por m² es el precio contractual de los trabajos de construcción antes de IVA, sin terreno, proyecto, supervisión, permisos, piscina ni urbanización. No es un precio llave en mano. En las partidas de proyecto, estudios, acometidas y urbanización siguientes se aceptan importes hipotéticos con los impuestos aplicables. Los IVA de construcción y AJD se muestran aparte. Se presupone uso propio de una única vivienda unifamiliar y la aplicabilidad de la dispensa de seguro decenal; en caso contrario, deben añadirse los gastos de garantía y control asociados.

Es un cálculo hipotético, no una lista de precios de una empresa concreta. En el coste de compra del suelo se aceptan 150 000 euros, 13 500 euros de ITP y otros 4000 euros de formalización y acompañamiento. En la partida de finalización de obra propia se incluyen, a efectos ilustrativos, 4200 euros de AJD sobre una base hipotética de 300 000 euros y 1800 euros más de notaría y registro. Para la compra de obra nueva, el AJD al tipo general asciende a 6720 euros; los 5980 euros restantes de la partida correspondiente son un presupuesto hipotético de gastos notariales, registrales y asociados, no una tarifa establecida.

El principal interruptor aquí es el suelo. Con las demás partidas invariables y unos gastos hipotéticos de compra de la parcela de 4000 euros, un suelo de 80 000 euros da un presupuesto total de 561 200 euros, y uno de 250 000 euros, de 746 500 euros. Si la parcela ya es suya y se excluyen los gastos de adquisición, el desembolso de la construcción asciende a 470 000 euros, unos 70 700 euros menos que la compra de la villa del ejemplo. Pero el coste económico del suelo que ya posee no desaparece. Mobiliario, obras adicionales, gastos de financiación y alojamiento durante la obra se contabilizan aparte.

Pero el dinero no lo es todo, y aquí empiezan las diferencias.

Plazos. Una casa desde cero suele ser muchos meses de vida en los que se toman cientos de decisiones. Para la planificación inicial puede utilizarse una referencia de 18–30 meses. Una villa terminada puede empezar a usarse tras completar la compra y la entrega de llaves, si la documentación y los suministros están en regla. Si se compra sobre plano, hay que atenerse al plazo contractual de entrega y considerar el riesgo de retrasos.

Garantías. Para un edificio residencial nuevo, el promotor debe constituir la garantía decenal prevista en la LOE para defectos estructurales, con las excepciones establecidas por ley. Si se compra obra nueva en construcción, verifique la protección de los anticipos mediante aval bancario o seguro: la obligación de garantizar las cantidades prevista en la LOE existe desde la obtención de la licencia de obra. Importan los documentos de su contrato concreto. Si emprende la construcción por su cuenta, usted mismo será el promotor con todas las consecuencias: disputas con el contratista, recepción, control de plazos.

Individualidad. Aquí la autoconstrucción ofrece más libertad. Orientación solar, distribución a gusto de la familia, vistas desde la cocina, altura de techos: mucho puede preverse de antemano, dentro de los requisitos urbanísticos y técnicos. En villas terminadas la oferta es amplia y algunos promotores admiten cambios, pero las posibilidades dependen del proyecto y de la fase de obra.

La conclusión es sencilla: construir merece considerarse cuando ya se tiene parcela o esta es barata, y cuando se desea una casa no estándar y se tiene paciencia. Comprar obra nueva puede ser más cómodo cuando importan unos plazos de entrega más claros, un equipamiento previamente acordado y menos decisiones diarias de obra. Pero la previsibilidad del presupuesto depende del contrato y de la verificación documental, no solo del tamaño o la fama del promotor.

Así se ve hoy la construcción en España sin adornos de revista. Y no da miedo: solo es mucho más agradable recorrerla junto a quienes ya saben dónde se esconden ceros de más en un presupuesto.

En TBereg tenemos obra nueva en la Costa Blanca y, si prefiere un proyecto propio, le ayudaremos con gusto a buscar una parcela y a entender los entresijos burocráticos. ¿Quiere que calculemos ambas opciones para usted: su familia, su ubicación, su presupuesto? Escríbanos y lo pondremos todo en orden, como en este artículo, pero con sus cifras.

Así que usted ponga la idea de la casa y nosotros, si coincide que anda cerca, una taza de café para una agradable conversación sobre su sueño español.