El mercado de la vivienda en España mantendrá su pulso alcista durante los próximos cuatro años. Lejos de desacelerarse, los precios seguirán subiendo con fuerza, según las últimas previsiones de S&P Global Ratings. La agencia estima que en 2026 el encarecimiento alcanzará el 9,1% y que entre 2027 y 2028 España se convertirá en el país europeo con el mayor crecimiento: un 7,4% y un 6,2%, respectivamente.
Portugal liderará en 2026
En 2026, el líder europeo será Portugal, con un crecimiento previsto del 10%. S&P Global Ratings ha revisado al alza en un 3% su previsión anterior para Portugal, realizada en febrero. Para España, en cambio, los economistas de la agencia han rebajado la estimación en un 0,2%.
El informe subraya el impacto del dinámico mercado laboral en el sector residencial. La fuerte creación de empleo y el aumento de los salarios han elevado el poder adquisitivo de los hogares y han impulsado la inmigración, lo que agrava el desequilibrio entre una oferta limitada y una demanda creciente. Al mismo tiempo, las barreras administrativas en la construcción siguen frenando la puesta en marcha de nuevos proyectos.
Los precios de la vivienda subirán en toda Europa
S&P espera que los precios de la vivienda en el conjunto de Europa suban una media del 4% en 2026 y más del 3% en 2027, un ritmo que superará el crecimiento de la renta de los hogares. La tendencia alcista se mantendrá hasta 2029 en todos los mercados analizados.
La tesis central del informe es que esta evolución responde al déficit de vivienda nueva. Esta carencia persiste por la falta de mano de obra cualificada, unos costes de construcción que siguen siendo elevados desde 2022, los complejos procedimientos urbanísticos y el auge del alquiler turístico, que reduce el parque residencial disponible.
Las medidas públicas no tendrán efecto inmediato
Varios gobiernos ya han anunciado planes para impulsar la oferta: Alemania, con el programa Bau-Turbo; Francia, con Relance Logement; España, con su Plan Estatal de Vivienda de 7.000 millones de euros; e Italia, con Piano Casa. Sin embargo, S&P advierte de que el efecto real de estas iniciativas tardará varios años en materializarse. Algunas medidas, como los estímulos a la demanda, pueden incluso intensificar la presión al alza sobre los precios.
Escenario alternativo de S&P
La agencia también ha planteado un escenario alternativo más favorable, en el que una rápida desinflación y una bajada de los tipos de interés llevarían el crecimiento de los precios en Europa al 1,4% en 2028. En ese contexto, Alemania y el Reino Unido serían los mercados más beneficiados por su mayor sensibilidad a los tipos de interés. España, Portugal e Irlanda, sometidos a tensiones estructurales, apenas se desviarían de la trayectoria base.
La agencia prevé que para 2029 los efectos de las fluctuaciones de los precios de la energía habrán desaparecido en gran medida. Así, el escenario más suave refleja sobre todo un desplazamiento temporal: el crecimiento de los precios de la vivienda se concentraría en 2027–2028, en lugar de acumularse hasta 2029.