Продажа недвижимости в Испании сопровождается налоговыми обязательствами, которые могут варьироваться в зависимости от муниципалитета и автономного сообщества. Важнейшим аспектом при планировании сделки является расчет прироста капитала и его налогообложение: налогом на доходы физических лиц (IRPF) для резидентов и налогом на доходы нерезидентов (IRNR) для нерезидентов. Кроме того, продавец обязан уплатить муниципальный налог на прирост стоимости земель городского назначения IIVTNU (Plusvalía municipal).
При расчёте налогов учитывается множество факторов: срок владения объектом, цена покупки и продажи, статус собственника, возраст, местные льготы и вычеты и многое другое. В таких вопросах важна консультация квалифицированного риелтора или налогового специалиста. В этой статье мы подробно рассмотрим ключевые налоги, их расчет и особенности, чтобы помочь вам подготовиться к сделке.
Прирост капитала при продаже недвижимости в Испании
Прирост капитала — это разница между ценой покупки недвижимости (стоимостью приобретения) и ценой её продажи (стоимостью отчуждения).
При определении прироста капитала резиденты и нерезиденты могут учитывать расходы и налоги, связанные с покупкой, продажей или улучшением объекта. К таким расходам относятся гонорары агентства недвижимости и нотариуса, налог Plusvalía, налог на передачу собственности ITP или НДС (IVA), гербовый налог IAJD, пошлина Реестра собственности, а также стоимость работ по улучшению, подтверждённая официальными документами. При этом расходы на текущее обслуживание и обычный ремонт не учитываются.
Налог на доходы физических лиц (IRPF)
Для расчёта IRPF при продаже недвижимости учитываются следующие ключевые моменты:
- Стоимость приобретения и продажи. Налоговая база — прирост капитала — определяется как разница между ценой продажи и ценой покупки с возможностью вычета некоторых налогов и расходов.
- Срок владения и статус основного жилья. Если продаётся основное жильё, продавец может рассчитывать на налоговую льготу при условии, что он прожил в нём не менее трёх лет и вырученные средства будут реинвестированы в новое основное жильё. Льгота составляет 100% при полном реинвестировании и пропорционально уменьшается при частичном. Новое жильё должно быть приобретено в течение двух лет с момента продажи, а в нём необходимо прожить не менее года (подтверждается регистрацией по месту жительства). При продаже ипотечного основного жилья погашение остатка долга учитывается в расчёте реинвестирования.
- Льготы по возрасту. Собственники старше 65 лет, продающие основное жильё, освобождаются от уплаты налога независимо от реинвестирования. При продаже неосновного жилья льгота возможна, если вырученные средства используются для пожизненной ренты.
- Муниципальный налог Plusvalía. Его необходимо учитывать при расчёте налоговой базы.
Если прирост капитала есть и реинвестирование не происходит, налог IRPF рассчитывается по прогрессивной шкале:
- До 6 000 € — 19%
- От 6 000 до 50 000 € — 21%
- От 50 000 до 200 000 € — 23%
- От 200 000 до 300 000 € — 27%
- Свыше 300 000 € — 30%
Налог на доходы нерезидентов (IRNR)
Налоговые нерезиденты Испании уплачивают налог IRNR, который рассчитывается по той же формуле прироста капитала:
Цена продажи – (Цена покупки + улучшения + вычитаемые расходы и налоги) = Прирост капитала
Однако ставка налога для нерезидентов фиксирована и составляет 19%. Льгота в размере 50% предусмотрена для собственников, купивших недвижимость в период с 12 мая по 31 декабря 2012 года, при условии, что сделка не была между близкими родственниками.
Для нерезидентов из стран ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна, с которыми Испания обменивается налоговой информацией, предусмотрена льгота при реинвестировании в новое основное жильё в Испании. При полном реинвестировании прирост капитала освобождается от налога, при частичном — льгота рассчитывается пропорционально.
Важно: при продаже недвижимости нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от цены сделки. Эта сумма является авансовым платежом по налогу IRNR и перечисляется в налоговые органы в течение месяца после сделки. Продавец в течение трёх месяцев подаёт декларацию формы 210 для окончательного расчёта налога с учётом прибыли или убытка:
- Если удержанная сумма меньше налога, продавец доплачивает разницу.
- Если налог меньше удержанной суммы или есть убыток, продавец может запросить возврат излишне уплаченного.
Муниципальный налог на прирост стоимости земель городского назначения (IIVTNU, Plusvalía municipal)
Этот муниципальный налог, известный как Plusvalía, рассчитывается только на прирост стоимости земельного участка, без учёта стоимости строения. Для расчёта используются два метода:
- Объективная оценка с применением коэффициентов, зависящих от кадастровой стоимости и срока владения.
- Реальная оценка, основанная на разнице между стоимостью продажи и покупки земли.
На государственном уровне установлены максимальные коэффициенты от 0,09% до 0,40%, но муниципалитеты могут снижать их по своему усмотрению. В 2026 году планируется повышение коэффициентов, однако изменения ещё не вступили в силу.
Метод объективной оценки применяется по умолчанию. Для использования метода реальной оценки продавец должен уведомить нотариуса при подписании сделки. Рекомендации по выбору метода:
- Если стоимость земли значительно выросла — предпочтителен метод объективной оценки.
- Если рост минимален или стоимость снизилась — выгоднее метод реальной оценки.
Если прироста стоимости нет или есть убыток, налог не взимается.
Для нерезидентов обязанность по удержанию и перечислению Plusvalía ложится на покупателя, который обычно удерживает налог одновременно с 3% по IRNR и перечисляет в течение 30 дней. Многие муниципалитеты предоставляют льготы по Plusvalía от 50% до 95%.
Налог на недвижимое имущество (IBI)
IBI — ежегодный налог на недвижимость, не связанный напрямую с куплей-продажей. При сделке важно отсутствие задолженности по IBI, поскольку нотариус требует подтверждение оплаты последнего квитанционного периода. Плательщиком налога является собственник на 1 января текущего года. Закон допускает разделение налога между продавцом и покупателем пропорционально срокам владения в году передачи права собственности, если это прописано в договоре.
Типичные ошибки при продаже недвижимости в Испании
Часто к увеличению налоговой нагрузки и удорожанию сделки приводят следующие ошибки:
- Отсутствие подтверждающих документов (фактур) на ремонтные работы по улучшению жилья.
- Путаница между текущим обслуживанием и капитальным улучшением. Не все расходы учитываются при расчёте налогов. К улучшениям относятся работы с фундаментом, фасадами, инженерными коммуникациями, электромонтажные, сантехнические и газовые работы, повышение энергоэффективности, теплоизоляция, установка систем отопления и охлаждения и др.
- Отсутствие грамотного налогового планирования и неполное использование доступных льгот и вычетов.