Кратко:
- Основные налоги: при покупке нового жилья от застройщика покупатель платит IVA и AJD.
- Общий ориентир: в статье указано, что вместе IVA и AJD обычно составляют от 10,5% до 12% стоимости жилья в зависимости от региона.
- Полный бюджет: с учетом нотариуса, регистрации, gestoría и других расходов на новостройку стоит закладывать 12−15% сверх цены объекта.
- IVA: стандартная ставка, указанная в статье, составляет 10%, а на Канарских островах вместо IVA применяется IGIC.
- AJD: размер гербового сбора зависит от автономного сообщества.
- Ипотека: при финансировании сделки дополнительно нужно учитывать оценку объекта и страхование.
- Риск: ориентироваться только на рекламную цену квартиры без предварительного расчета налогов и сопутствующих расходов.
Посмотреть недвижимость в Испании
Сколько налогов нужно заплатить за новостройку в Испании
Если коротко: на новое жилье от застройщика (obra nueva, первая передача права собственности) покупатель платит два обязательных налога.
Первый – НДС, по-испански IVA. Второй – гербовый сбор на документально оформленные акты, AJD (Actos Jurídicos Documentados). Вместе они обычно составляют от 10,5% до 12% от стоимости жилья, в зависимости от региона. К этой сумме еще добавляются расходы, которые формально налогами не считаются, но по факту так же утекают из кармана: услуги нотариуса, регистрация в Реестре недвижимости, работа gestoría (это что-то среднее между юристом и бухгалтером, который ведет бумажную часть сделки), а если берется ипотека, то еще и оценка объекта банком.
В сумме на новостройку стоит закладывать 12−15% сверх цены, указанной в договоре. Кто-то скажет, что это много. Отчасти да, но при покупке вторичного жилья в некоторых регионах налог на переход права (ITP) доходит до 10−11%, так что новостройка не всегда проигрывает по деньгам, особенно если добавить существенную экономию на ремонте и коммунальных сетях, которые нередко приходится менять сразу после покупки на вторичном рынке.
Планируете покупку новостройки? Перед выбором объекта полезно заранее рассчитать не только его цену, но и полный бюджет сделки с налогами и сопутствующими расходами.
Запросить подбор недвижимости
Всегда ли нужно платить НДС за новостройку в Испании
Да, и это тот случай, когда выбора у покупателя просто нет. Когда застройщик продает квартиру впервые, то есть в жилье еще никто не успел пожить, сделка автоматически облагается НДС. Это государственный налог, единый по правилам для всей материковой Испании и Балеарских островов, покупатель платит его напрямую застройщику вместе с ценой квартиры, а не отдельно в налоговую.
Здесь есть важный нюанс. Если квартира не новая, то есть у нее уже был хотя бы один собственник, который в ней жил, сдавал или просто владел больше определенного срока, НДС (IVA) не применяется вовсе. Вместо него платится другой налог, ITP, региональный, и, что немаловажно, несовместимый с НДС. Оба налога одновременно не платятся никогда: либо одно, либо другое.
Подробнее общий бюджет сделки и другие расходы и налоги при покупке жилья в Испании разобраны в отдельном материале Тёплый Берег.
Размер НДС на недвижимость в Испании в 2026 году по регионам
Стандартная ставка на 2026 год составляет 10% от цены, указанной в договоре купли-продажи. Это правило действует для подавляющего большинства новостроек по всей стране, от Коста-Бланки до Мадрида, и в этом смысле регионального разброса, как в случае с гербовым сбором, здесь нет. НДС федеральный, а не автономный налог, региональные власти его ставку менять не могут.
Но есть два важных момента.
Первый касается Канарских островов. Там действует не НДС, а собственный налог IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), и ставка на новое жилье там ниже, 7%. Формально это другой налог, но по сути и по логике применения он полностью заменяет НДС именно на Канарах. Если рассматриваете квартиру на Тенерифе или Гран-Канарии, ориентируйтесь на эту цифру, а не на «материковые» 10%.
Второй – это уже не про регион, а про тип жилья. Для социального жилья с особым статусом (VPO específico, régimen especial) ставка снижается до 4%. Это льгота с жесткими условиями: у застройщика должна быть официальная квалификация такого статуса, цена жилья ограничена по закону, а само оно чаще всего предназначено для постоянного проживания, а не для сдачи или инвестиций. Для покупателей из-за рубежа, которые интересуются курортной недвижимостью, этот вариант почти никогда не актуален, но знать о нем стоит хотя бы для полноты картины.
Как применяется НДС 10% в Испании на примере
Формулировка «НДС 10%» звучит абстрактно, пока не разложить ее на конкретные цифры. Все просто: это 10% от суммы, зафиксированной в договоре купли-продажи (escritura), не больше и не меньше.
Пример: Квартира стоит 250 000 €. НДС составит 25 000 €. Итого к оплате застройщику, еще до нотариуса и регистрации, 275 000 €. Эта сумма уже включает и парковочное место, если оно продается вместе с квартирой (до двух мест на объект), и кладовку, если она идет единым лотом.
Платится НДС не отдельным платежом в налоговую, а прямо застройщику, который затем сам перечисляет его в бюджет. Для покупателя это удобно: не нужно отдельно куда-то идти и что-то декларировать, сумма просто заложена в итоговый расчет по сделке.
Хотите понять весь процесс до внесения денег? В отдельном материале мы собрали покупку новостройки – от выбора объекта и проверки застройщика до нотариуса и получения ключей.
Читать пошаговый гид по покупке новостройки
А что с гербовым сбором AJD
Вот здесь начинается настоящая география. AJD, в отличие от IVA (НДС), региональный налог, и каждая автономная область устанавливает свою ставку сама. Разброс приличный: от 0,5% в Наварре и Стране Басков до 1,5% в Каталонии и Валенсии, где-то посередине Мадрид с его 0,75% и Андалусия с 1,2%. На Канарских островах AJD также один из самых низких – 0,75%.
Считается этот налог тоже от цены по договору, а не от кадастровой стоимости, что для покупателя, кстати, приятная новость: если цена по факту ниже рыночной, налоговая база тоже ниже.
Пример: Возьмем ту же квартиру за 250 000 € и посмотрим, как меняется итоговая сумма только из-за региона:
- Мадрид, ставка 0,75%: AJD составит 1 875 €, итого с НДС 26 875 € сверху цены;
- Андалусия, ставка 1,2%: AJD составит 3 000 €, итого сверху 28 000 €;
- Каталония или Валенсия, ставка 1,5%: AJD – 3 750 €, итого сверху 28 750 €.
Разница между регионами по одному только AJD может достигать почти 2 000 € на объекте средней стоимости, а на дорогой недвижимости счет идет уже на десятки тысяч. Многие регионы также дают льготные ставки, иногда символические 0,1%, для молодых покупателей до определенного возраста, многодетных семей или людей с инвалидностью, при условии, что жилье покупается как основное. Наличие подобных обстоятельств стоит уточнять заранее, а не после подписания.
Что платить в итоге помимо налогов
Формально нотариус, регистрация и gestoría не налоги, а услуги, но игнорировать их в расчетах наивно. По сумме это еще примерно 1−2% от цены квартиры. Ипотека добавляет расходы на оценку жилья банком и страхование, а с 2019 года, что приятно, все банковские расходы по оформлению кредита, включая гербовый сбор именно на ипотеку, а не на саму покупку, взял на себя банк, а не покупатель.
Итого разумная формула для планирования бюджета на новостройку в Испании в 2026 году выглядит так: цена жилья плюс НДС 10% (или 7% на Канарах) плюс AJD от 0,5% до 1,5% в зависимости от региона, плюс 1−2% на нотариуса, регистрацию и оформление. Получается те самые 12−15%, о которых говорили в начале.
Нужен расчет под конкретный объект? Специалисты Тёплый Берег могут помочь сопоставить цену недвижимости, налоги, сопутствующие расходы и условия финансирования до выхода на сделку.
Записаться на консультацию
В Тёплый Берег мы каждый день считаем эти цифры вместе с нашими клиентами и знаем, что иногда на бумаге все выглядит суше и строже, чем в жизни. Наша задача, чтобы к моменту подписания у вас в голове не было никаких беспокойных мыслей «а сколько еще придется доплатить». Мы заранее показываем полную стоимость сделки, объясняем, почему в одном регионе AJD выше, а в другом ниже, и помогаем выбрать объект так, чтобы налоги не стали неприятным сюрпризом на финишной прямой. Если присматриваетесь к новостройке в Испании, пишите нам, посчитаем все вместе, честно и без мелкого шрифта.
FAQ: налоги при покупке новостройки в Испании
Какие налоги платит покупатель новостройки в Испании?
Согласно статье, при первой продаже нового жилья от застройщика покупатель платит два обязательных налога – IVA и AJD.
Сколько нужно заложить сверх цены новостройки?
В статье рекомендуется планировать примерно 12−15% сверх цены объекта с учетом налогов, нотариуса, регистрации, gestoría и других сопутствующих расходов.
Какой НДС платится при покупке новостройки в Испании?
В статье указана стандартная ставка IVA 10% для подавляющего большинства нового жилья на материковой части Испании и Балеарских островах. Для Канарских островов действует отдельный налог IGIC.
Что такое AJD при покупке недвижимости?
AJD – гербовый сбор на документально оформленные акты. В отличие от IVA, его ставка устанавливается на уровне автономного сообщества, поэтому размер налога зависит от региона покупки.
Платятся ли одновременно IVA и ITP?
Нет. Согласно статье, при новой недвижимости применяется IVA, а при соответствующих сделках со вторичным жильем – ITP. Одновременно эти два налога не платятся.
Информация не является юридической или налоговой консультацией. Не является публичной офертой.